白癜风要怎么治疗好 http://www.xxzywj.com/m/房地产抵押是一把双刃剑，用好了可以帮你摆脱困境，用不好可能家破人亡。无必要情况，或者万全把握不要选择抵押消费或者投资。
01房地产抵押的概念及特征
（一）房地产抵押的概念《城市房地产抵押管理办法》指出，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。《物权法》规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押资产。”
（二）房地产抵押的特征房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产典当有显著的区别。房地产抵押关系成立后，债务人到期不能清偿债务时，债权人依法有权从抵押的房地产折价或拍卖所得中优先受偿。与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。我国内地俗称为“按揭”，是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为。
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02房地产抵押的主要类型
（一）一般房地产抵押一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。
（二）在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款一银行作为偿还贷款履行担保的行为，
（三）预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款机构作为偿还贷款履行担保的行为。
（四）最高额抵押最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为，最高额抵押担保的是在未来一段时间内可能连续发生的债权，债权的数量是不确定的，可能是一个债权，也可能是多个债权；每次担保的金额也是不确定的，只要在最高债权额限度内即可。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转人最高额抵押担保的债权范围。
03房地产抵押设定的条件
（一）不得设定抵把权的房応产下列房地产不得设定抵押权：
（1)权属有争议的房地产；
（2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（3)列人文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（4)被依法查封，扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（5)依法不得抵押的其他房地产。
（二）可以设定抵押权的房地产
（1)以建筑物设定抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
（2)以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
（3)以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。
（4)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
（5)订立抵押合同前抵押房地产出和的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该和赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，相赁合同对受让人不具约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告之承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书南告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
（6)以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
（7)抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
（8)订立抵押合同时，不得在合同中约定债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
（9)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押物的房地产投保，保险费由抵押人负担，抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险受偿的第一受偿人。
（10)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
（11)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（12)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者要求提供与减少价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
（13)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。顺位是指按先后顺序排定的位次。抵押权的顺位又称抵押权顺序、次序或者位序：具体是指当同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一个抵押物上数个抵押权之间的相互关系，同时也是抵押权在实现上的排他效力的重要表现。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权赎位以及被担保的该债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人的同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务要以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧头优先受偿权的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
（14)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一·抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。
（15）依据《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应签订抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。
04房地产抵押合同
（一）房地产抵押合同的性质和效力房地产抵押是担保债权债务履行的手段，房地产抵押合同是抵押人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须共同签订书面抵押合同。
（二）房地产抵押合同应裁明的内容
1.房地产抵押合同一般应载明的内容
（1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（2)被択保债权的种类、数额；
（3)抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等；
（4）抵押房地产的价值；
（5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（6)债务人履行债务的期限；
（7)担保的范围；
（8)违约责任；
（9)争议解决的方式；
（10)抵押合同订立的时间与地点；
（11)双方约定的其他事项。
以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿的优先受偿人。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产债权归债权人所有。
抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。
2.在建工程抵押合同应载明的内容
（1)《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（3）已投入在建工程的工程款；
（4)施工进度及工程竣工日期；
（5)已完成的工作量和工程量。
05房地产抵押估价
房地产抵押应确定其抵押价值。为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同印发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，对房地产管理部门、金融机构和房地产估价机构在银行信贷业务中房地产抵押估价作出详细的规定。
（一）对房地产管理部门的要求
要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低佔等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记人其信用档案，向社会公示。
（二）对商业银行的规定
商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押估价应当由具有房地产价格评估资质的机构承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。
（三）对房地产估价机构的规定
房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得承接超出本估价机构业务范围的估价业务，应勤勉尽责，正直诚实，不得作任何虚假的估价，估价中不得出现重大遗漏；不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求，高估或者低估、支付回扣、恶性压价等不正当方式承揽房地产抵押估价业务；不得索贿、受贿或利用开展估价业务之便谋取不正当利益。
