文/乔新生
原载于《现代物业·新业主》年10期/总第期
江苏省物价局与江苏省住房和城乡建设厅决定对《江苏省物业服务收费管理办法》实施全面修订，取消“空置住房按照70%收取物业管理费”的规定，这是保护公民财产权利的必要之举。
住房是居民的基本财产，居民有权按照法律规定处分自己的财产，任何人不得施加限制性条件。我国《物权法》把保护公民的财产权利作为一项基本原则，强调财产权保护的绝对化，任何单位或者个人不得违法剥夺公民的财产权。《物权法》中规定了建筑物区分所有权制度，为了更好地管理共同共有财产，赋予了业主委员会按照多数业主的意见处分共同共有财产的权利。这项规定只适用于建筑物区分所有权中共同共有的财产，而不包括所有权人的住房（专有部分），因此，地方*府不能通过制定地方性法规或者地方*府规章等形式，限制业主使用自己住房的权利。
首先，根据我国《立法法》的规定，涉及公民基本权利的规定只能制定为法律，地方性法规或者地方*府规章限制公民的基本权利，违反我国立法法的规定，因而该规定无效。
其次，物业管理合同是典型的民商事合同，该合同关系旨在确保物业管理公司与代表全体业主的业主委员会权利义务的实现，因此，对住房所有权人使用或者处分自己的住房，物业管理的地方*府规章无权作出规定。物业管理合同具有一定的相对性，除非“法律”有明确的规定，否则，地方*府规章不能对物业管理合同当事人的权利义务作出限制性的规定。
第三，如果业主住房长期处于空置状态，全国人大常委会可以制定法律征收住房空置税，督促住房所有权人提高住房的使用效率。部分全国人大代表甚至建议，国务院应当尽快征收商品房空置税，以解决北京、上海和广州住房大面积空置的现象。不过，根据我国现行法律规定，如果对住房空置征收特别税，可能会面临一系列的困难，一些商品房所有权人可能会通过出租或者临时居住等方式，以逃避纳税义务。如何更好地解决我国房地产领域分配不公的问题，是需要立法机关认真思考的问题。但是，有一点可以肯定，我国地方物价管理部门或者住房管理部门无权通过制定物业管理规则等方式，解决住房空置的问题。
物业管理是建立在尊重所有权基础之上的行为，物业管理的前提是，承认并且尊重所有权人的基本权利。如果通过直接或者间接的方式剥夺或者限制所有权人的基本权利，那么，物业管理就会彻底异化，物业管理过程中就会出现大量的纠纷。部分物业管理公司之所以在物业管理的过程中经常性地引发矛盾，就是因为物业管理公司工作人员缺乏法律的基本常识，不尊重所有权人的基本权益，制订物业管理规则的时候以我为主，既没有征求业主委员会的意见，同时对业主委员会制订的有关损害所有权人权利的公约也没有提出批评性的意见，从而使物业管理公司始终处在风口浪尖上。
物业管理公司必须充分意识到，物业管理过程中必须高度重视所有权人的切身利益，未经所有权人许可，不得限制或者剥夺所有权人的合法权益。如果所有权人不行使自己的权利，从而导致房屋空置，除非业主委员会通过法定的途径，要求业主履行法定的职责，否则，物业管理公司或者*府物价主管部门不得收取额外的费用。
现实生活中的确有一些业主借口自己长期空置房屋，拒绝交纳物业管理费。解决这个问题的根本出路就在于，业主委员会可以向法院起诉，要求个别业主承担法律责任，物业管理公司可以向业主索要物业管理费；如果物业管理公司的合法权益受到损害可以向人民法院起诉，要求人民法院维护自己的合法利益。物业管理公司或者价格行*主管部门不能通过制定规则的方式，对业主委员会或者业主处分财产的行为作出限制性的规定。江苏省物价局与江苏省住房和城乡建设厅决定取消有关规定，实际上是尊重公民基本权利的表现，这样做可能会导致物业管理公司在经营过程中面临一定的困难，但是，只要物业管理公司依法向人民法院起诉，相信人民法院会切实保障物业管理公司的合法权益。
近些年来，类似物业管理纠纷不断增多，这一方面是因为物业管理的法律制度体系有待进一步完善，另一方面则是因为人们的思想观念需要更新。物业管理不是社区管理，物业管理是财产管理，属于消费者权益保护法调整的范畴；社区管理则是对社区公共事务进行管理，涉及的是公民的社会权利而不是财产权利。物业管理也不是行*管理，物业管理是建立在合同关系基础之上的财产管理关系。因此，在物业管理过程中涉及社会治安等问题应当引入人民警察等具有执法权的执法机关工作人员加以管理，物业管理公司不能越俎代庖。在物业管理的过程中，既要尊重业主的基本权利，同时也要创新管理模式，通过协商不断寻求共识，通过凝聚共识提高物业管理水平。
在涉及公民基本财产权利的问题上，无论是地方*府部门还是物业管理公司都必须注意自己的权力和权利边界，如果超越了法律的界限，制定或者修改地方*府规章过程中损害消费者的基本权利，那么，有可能会给行*机关带来不必要的法律纠纷。现在一些地方房地产登记主管部门由于在房地产登记过程中，没有严格依法办事，已经被法院追究法律责任。江苏省物价和住房管理部门从善如流，取消有关空置率征收物业管理费的规定值得肯定。当然，物业管理公司如何在住房空置率相对较高的小区切实保护自身的合法权益，这是需要认真研究的现实问题。
作者为中南财经*法大学教授
