建设工程价款优先受偿权的客体，是指建设工程价款优先受偿权可以行使的财产对象，主要探讨的问题是优先受偿权可以针对哪些工程行使，哪些工程不宜作为优先受偿权行使的对象。建设工程价款优先受偿权的范围，是指权利人的可以就建设工程折价或拍卖所得价款优先清偿的债权范围。
一、建设工程价款优先受偿权的客体
关于建设工程价款优先受偿权的客体，《民法典》第八百零七条采取了排除模式，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以针对建设工程行使优先受偿权。
1.不宜折价、拍卖的建设工程不得成为建设工程价款优先受偿权的客体。何为不宜折价、拍卖的建设工程，法律和司法解释没有规定。梁慧星教授认为，此所谓“不宜折价、拍卖”的建设工程，应当解释为法律禁止流通物。包括：公有物，如国家机关办公的房屋建筑物及*事设施；公用物，如公共道路、桥梁、机场、港口及公共图书馆、公共博物馆等。但国家机关的员工宿舍不属于公有物。国有企业的办公用房不属于公有物或公用物，法律并不禁止此类工程流通，不属于依法律性质不宜折价、拍卖的工程。上述观点可以在实践中借鉴。另外，参照抵押权的规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施属于不宜折价、拍卖的财产，也不能作为建设工程价款优先受偿权的客体。但学校、幼儿园、医疗机构建设的非教育、非医疗和非公益的工程，可以作为建设工程价款优先受偿权的客体。依附于建设工程的设备安装和装修装饰工程不能单独折价或拍卖，但可与建设工程一并折价或拍卖。
案例63
浙江华凯市*环境艺术发展有限公司（以下简称华凯公司）与临安金禾房地产开发有限公司（以下简称金禾公司）建设工程施工合同纠纷案
华凯公司与金禾公司年11月22日签订名为《金禾嘉园绿化、景观、市*工程建设工程施工合同》，约定工程承包范围为金禾嘉园小区绿化、景观、市*工程施工图纸范围内的园林建筑、园路、园林绿化、园林小品、景观水电及景观施工图上标注的其他所有内容。华凯公司在施工合同签订后，按约履行合同，案涉工程已于年10月8日实际竣工，年10月10日经金禾公司竣工验收合格，工程总造价为9,,元，金禾公司已支付工程款5,,元，双方在工程质量保修书中约定质量保修期从工程实际竣工验收合格之日起计算，工程质量保修金为施工合同结算总价的10%，发包人在质量保修期满1年后7天内，返还质量保修金的50%给承包人；质量保修期满2年后7天内，将剩余质量保修金返还给承包人。
杭州市中级人民法院二审认为：(1）住宅小区绿化、景观、市*工程与装修装饰工程没有本质区别。住宅小区绿化、景观、市*工程，与装修装饰合同并无本质区别，惟对于装修装饰工程在物理上直接与房屋联结为一体，而住宅小区绿化、景观、市*工程则通过建筑物区分所有的方式与房屋联结为一体。但这种差异并不构成两者实质上的差异，只是在限定范围方面有所不同。装修装饰工程价款优先受偿权限定在装修装饰工程的发包人是建筑物的所有权人，或者建筑物的所有权人与承包人之间存在合同关系，以便于装修装饰工程与建筑物一体拍卖、折价；而住宅小区绿化、景观、市*工程则限定在如下情形：其一，房屋尚未出售，发包人原始取得住宅小区房屋以及绿化、景观、市*工程的所有权，与装修装饰工程的情形完全相同：其二，房屋尚未售罄，发包人与其他业主并为共有权人，需借由建筑物区分所有的方式测算发包人在绿化、景观、市*设施上所占的比例，与装修装饰工程类似。据此，按照“类似情况、同样处理”之法理，应参照装修装饰工程进行处理。(2）住宅小区绿化、景观、市*工程不属于不宜折价、拍卖的工程。根据《合同法》第二百八十六条（已失效，现为《民法典》第八百零七条）中的但书规定，不宜折价、拍卖的工程，则应排除优先受偿权的适用。所谓不宜折价、拍卖的工程，分为两种情形：一是出于对公共利益的考量，如国家机关的办公用房、*事建筑、关系国计民生、涉及公共服务、公用事业和社会团体的主要公益建筑等工程，折价、拍卖该类工程将损害公共利益。二是客观上无法折价、拍卖的工程，如建设手续不合法等情形。首先，住宅小区绿化、景观、市*工程不属于因涉及公共利益而不宜折价、拍卖的建设工程。公共利益作为一种公共服务，是为公众所欲求的，一旦提供了这种服务，就不能为提供者所垄断，而应为所有社会成员所共享。因此，任何公共利益的受益人是所有的人而不是某一或特定的利益共同体。倘若某种利益只使某些或特定利益主体受益，满足的是特定人的利益需求或愿望，这种利益不能成为社会的普遍利益，因此不是公共利益。据上所述，当住宅小区的商品房尚未出售时，商品房与绿化、景观、市*工程均属发包人所有，因此不存在公共利益的问题；当商品房部分出售时，绿化、景观、市*工程服务于发包人和其他特定的业主，亦与公共利益无涉。其次，住宅小区绿化、景观、市*工程不属于客观上不能折价、拍卖的建设工程。按照《物权法》第七十二条第二款（已失效，现为《民法典》第二百七十三条第二款）规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”故住宅小区的绿化、景观、市*工程的价值已经包含在商品房、经营性用房等专有部分折价、拍卖所得的价款之中，可对专有部分折价、拍卖，使附着其上的绿化、景观、市*工程的价值得以实现。华凯公司享有对金禾嘉园楼盘项目整体可拍卖工程（商品房、物业）价款享有建设工程价款优先受偿权，据此判决：确认华凯公司对金禾公司在金禾嘉园楼盘项目整体可拍卖工程（商品房、物业）所得价款中华凯公司施工的绿化、景观、市*工程价款所占比例范围内享有建设工程价款优先受偿权。
2.竣工验收不合格的建设工程，经修复后仍不合格，不得成为建设工程价款优先受偿权的主体。
根据《民法典》第七百九十三条、第八百零六条以及《建设工程司法解释（一）》的相关规定，无论建设工程施工合同是否有效，只有在建设工程竣工验收合格的情况下，承包人才有权要求发包人支付工程结算价款。建设工程竣工验收不合格，承包人可以进行修复，经修复后建设工程竣工验收合格，承包人可以要求发包人支付工程价款，但承包人应当承担修复费用，此时，承包人可以就修复后合格的建设工程主张价款优先受偿权；如经修复后，建设工程竣工验收仍不合格，承包人无权请求发包人支付工程价款，自然不享有建设工程价款优先受偿权。在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，视为发包人已认可建设工程质量合格或愿意接受建设工程质量不合格的风险，此时，承包人有权向发包人主张工程价款，并享有建设工程价款优先受偿权。未竣工但质量合格的建设工程，可以成为建设工程价款优先受偿权的客体，已如上述。
四川省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(年）第三十九条规定：“承包人、实际施工人不享有优先受偿权的情形有哪些？具有下列情形之一，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持：（一）经竣工验收不合格的工程；（二）建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；（三）建设工程属于国家机关已投入投入使用的办公用房或者*事建筑；（四）建设工程属于设备安装等附属工程；（五）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房产权变更或预告登记，或者消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的。”可资借鉴。
3.建设用地使用权不得成为建设工程价款优先受偿权的客体。
关于建设用地使用权能否成为建设工程价款优先受偿权的客体，实践中存在一定争议。
观点一认为，建设工程价款优先受偿权应当及于建设工程占用范围内的建设用地使用权。这是因为：首先，根据《民法典》第三百五十六条、第三百五十七条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。上述条文规定了“房地一致”的原则，根据该条原则，建设工程折价或拍卖时，其所占用范围内的建设用地使用权应一并折价或拍卖，建设工程与建设用地使用权不可分割，不能单独折价或拍卖。其次，《民法典》第三百九十七条关于建筑物抵押的规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。根据该条规定，当事人以建筑物抵押，抵押权及于建设用地使用权。建设工程价款优先受偿权可以参照该条规定，及于建设工程占用范围内的建设用地使用权。
观点二认为，建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权。《民法典》第八百零七条规定“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，明确指向的客体是建设工程，而不包括建设工程占用的建设用地使用权。虽然根据“房地一致”的原则，在实现建设工程价款优先受偿权时，应将建设工程及建设用地使用权一并折价或拍卖，但折价或拍卖时，可将建设工程的价值和建设用地使用权的价值分开，承包人仅就建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。
笔者同意第二种观点。理由是：(1）建设工程价款优先受偿权源于承包人为工程建设投入的资金、材料、设备和劳务等，这些投入均物化于工程之中，因此，承包人有权就建设工程折价或拍卖所得的价款优先受偿。但承包人为工程施工的投入并未使建设用地使用权增值，其无权对建设用地使用权行使优先受偿权。(2）建设工程优先受偿权的客体范围不能照搬建筑物抵押权的规定。《民法典》之所以规定建筑物和建设用地使用权一并抵押，是为了贯彻“房地一体”“房随地走、地随房走”的原则，防止出现建筑物的权利人和建设用地的权利人不一致的情形。但是，《民法典》仅规定承包人可以就建设工程折价或拍卖所得的价款优先受偿，而未涉及建设工程占用的建设用地使用权。从《民法典》第八百零七条规定的文义看，承包人不能就建设工程占用的建设用地使用权行使优先受偿权。(3）对建设工程进行折价或拍卖时，应当将建设工程占用的建设用地使用权一并折价或拍卖，但是可以将建设用地使用权的价值剥离出来。《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”根据该条规定，建筑物的价值和建设用地使用权的价值可以在实现担保物权时进行区分。在实现建设工程价款优先受偿权时，可以对建设工程的价值和建设用地使用权的价值分别评估，计算出各自所占比例，乘以建设工程和建设用地使用权的整体折价或拍卖的价款，确定承包人可以优先受偿的价款。
安徽省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）》(年）第二十二条规定：“承包人仅对建设工程占用的土地使用权主张优先受偿权的，不予支持。”浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(年）第四条规定：“建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”
4.违法建筑在实现建设工程价款优先受偿权前无法修正为合法建筑的，不得作为优先受偿权的客体。
作为建设工程价款优先受偿权客体的建设工程，必须是可以在市场上流通、具有交换价值的物体。法律禁止流通之物，不得成为优先受偿权的客体，已如上述。违法建筑不一定永远是违法建筑，在符合法律规定的情形下，其可以通过改正措施消除对规划实施的影响、补办规划审批等修正为合法建筑。《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民*府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《建设工程司法解释（一）》第三条第一款规定：“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。”根据上述规定，违法建筑在一定情形下可以修正为合法建筑。
违法建筑在修正为合法建筑前，不能在市场上流通，不具备交换价值，承包人无法通过将违法建筑折价或拍卖，并就所得价款优先受偿。因此，在实现建设工程价款优先受偿权时，违法建筑未修正为合法建筑，该建筑物不能成为优先受偿权的客体。但是，发包人或建筑物所有权人能够办理规划审批手续而未办理的除外。在实现优先受偿权时，违法建筑已修正为合法建筑，实现优先受偿权的障碍已消除，该建筑物自然可成为优先受偿权的客体。
案例64
中建海峡建设发展有限公司（以下简称海峡公司）与和昌（福建）房地产开发有限公司（以下简称和昌公司）建设工程施工合同纠纷案
最高人民法院再审审查认为：1.关于案涉建设工程施工合同的效力问题。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条（已失效，现为《建设工程司法解释（一）》第三条）规定：“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。”和昌公司与海峡公司对案涉工程至今未取得建设工程规划许可证均无异议，二审判决认定案涉建设工程施工合同无效，有事实和法律依据。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，海峡公司应当举证证明和昌公司持有办理建设工程规划许可证的所有材料、相关行*部门在收到和昌公司持有的材料后能够颁发建设工程规划许可证和昌公司存在故意不办理建设工程规划许可证的行为，但海峡公司未提交充足的证据证明其关于和昌公司能够办理建设工程规划许可证而未办理的主张。和昌公司作为案涉工程发包方，确有办理建设工程规划许可证的义务，但该义务不等同于本案诉讼中的举证义务，海峡公司关于二审法院举证责任分配错误的主张缺乏法律依据。
2.关于海峡公司是否对案涉工程价款享有建设工程价款优先受偿权问题。《合同法》第二百八十六条（已失效，现为《民法典》第八百零七条）规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的前提是该工程不存在按照其性质不宜折价、拍卖的情形。根据《土地管理法》《城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律、法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证建设，严重影响城市规划的建筑，为违法建筑。案涉工程至今尚未取得建设工程规刻许可证，应属于违法建筑。对于违法建筑，《城乡规划法》第六十四条明确规定了处理方式，即“由县级以上地方人民*府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。案涉工程因违反法律禁止性规定，无法取得不动产所有权，二审判决认定该工程系不可折价、拍卖的工程，海峡公司对案涉工程价款不享有优先权，并无不当。
二、建设工程优先受偿权的范围
已失效的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”从该条规定看，建设工程价款优先受偿权的范围仅限于承包人为工程建设支付的实际支出，不包括承包人利润、损失等。但是，在批复的实施过程中，出现了比较多的分歧，司法实践逐步突破该批复规定的优先受偿权的范围，很多法院出台的指导性意见和司法裁判将承包人的利润也包括在优先受偿权范围之内。《建设工程司法解释（一）》顺应司法实践的趋势，修改该批复第三条的规定，该解释第四十条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行*主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”
（一）建设工程价款的范围
住房和城乡建设部、财*部《建筑安装工程费用项目组成》规定：“建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。”原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条第二款规定：“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”虽然上述两个规定对工程价款组成的表述不同，但实质上基本一致。根据《建设工程司法解释（一）》第四十条的规定，应当根据上述规定确定建设工程价款优先受偿权的范围。国务院有关行*主管部门关于建设工程价款范围的规定发生变化，建设工程价款优先受偿权的范围也随之变化。
1.承包人的利润属于建设工程价款优先受偿权的范围。
《建筑安装工程费用项目组成》《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》均将利润作为建设工程价款的一部分，根据《民法典》和《建设工程司法解释（一）》的规定，承包人的利润属于建设工程价款优先受偿权的范围。而且，工程价款的一些计价方法难以区分成本和利润，如采用工程量清单计价方法，工程价款由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成，难以从中剥离出利润。将利润排除在建设工程价款优先受偿权的范围之外，不利于保护承包人的建设工程价款债权，从而也会影响建筑工人工资的发放。因此，建设工程价款优先受偿权的范围包含承包人的利润。
案例65
林某某与信丰嘉信建筑有限责任公司（以下简称嘉信公司）、江西远达置业有限公司（以下简称远达公司）第三人撤销之诉案
最高人民法院再审审查认为：关于优先受偿权的行使范围和期间。(1）对优先受偿的建设工程价款范围，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。这并未将利润排除在外，建设工程价款由成本、利润和税金构成，均应属于优先受偿权的行使范围。故林某某主张利润不应包含在工程款优先受偿权的行使范围于法无据。此外，林某某还主张一审、二审判决将案涉建设工程占用的土地价值列入优先受偿权的行使范围，经查与事实不符，亦不能成立。(2)(）赣07民初47号民事判决已经查明，因远达公司未按约履行付款义务以及未解决拆迁等问题，嘉信公司被迫于年2月2日终止合同履行。由于发包人的原因，合同解除或者终止履行时已超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。嘉信公司于年3月28日起诉主张工程价款优先权，系在法定期限内行使优先受偿权。
2.承包人用于工程建设的垫资款应当属于建设工程价款优先受偿权的范围。
关于承包人的垫资款是否属于建设工程价款优先受偿权的范围，实践中存在较大争议。
观点一认为，原建设部、国家发展和改革委员会、财*部、中国人民银行《关于严禁*府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》规定：“*府投资项目一律不得以建筑业企业带资承包的方式进行建设，不得将建筑业企业带资承包作为招投标条件；严禁将此类内容写入工程承包合同及补充条款，同时要对*府投资项目实行告知性合同备案制度。”《*府投资条例》第二十二条第二款规定：“*府投资项目不得由施工单位垫资建设。”根据上述规定，使用各类*府投资资金投资的建设工程项目不得由施工单位垫资建设，而非*府投资的建设工程项目，法律法规虽未禁止垫资建设，但国家也不鼓励这种行为。如将承包人的垫资纳入建设工程价款优先受偿权的保护范围，可能变相鼓励垫资施工的行为。而且，承包人的垫资行为实质上属于承包人向发包人出借款项的行为，垫资款不属于工程价款，也不属于建设工程价款优先受偿权的范围。观点二认为，承包人的垫资属于建设工程价款优先受偿权的范围。《建设工程司法解释（一）》规定将垫资作为工程欠款处理，垫资款属于工程价款。发包人未在约定时间支付垫资款的，承包人可行使建设工程价款优先受偿权。江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》(年）第二十一条将用于建设工程的垫资纳入建设工程价款优先受偿权的范围。浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(年）第三条第一款也将承包人的垫资纳入建设工程价款优先受偿权的范围。
笔者认为，承包人用于工程建设的垫资款应当纳入建设工程价款优先受偿权的范围。理由有如下三点：
(1)《建设工程司法解释（一）》第二十五条规定：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，人民法院应予支持，但是约定的利息计算标准高于垫资时的同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，人民法院不予支持。”根据该条规定，承包人用于工程建设的垫资不同于借款，而是作为工程欠款处理，属于建设工程价款的范围。
(2）虽然《*府投资条例》《关于严禁*府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》规定承包人不得在*府投资项目中垫资建设，但是法律、法规并未禁止承包人在非*府投资项目中垫资建设。而且，*府投资项目中，发包人与承包人约定垫资建设的条款是否有效尚有争论。即使相应的条款无效，也不应影响承包人在发包人未按期支付垫资款的情况下行使建设工程价款优先受偿权的权利。
(3）实践中，承包人垫资建设的情况非常普遍，而且垫资建设的原因多种多样，有发包人要求承包人垫资建设的原因，也有承包人为取得工程承包权承诺垫资建设的原因。如果将承包人的垫资款排除在建设工程优先受偿权范围之外，将会给承包人垫资款债权造成很大影响，进而影响建筑工人利益的实现。而且，如果垫资建设是承包人在发包人的强行要求下不得已而为之，在此种情形下将垫资款排除在建设工程优先受偿权范围之外，对承包人来说是不公平的。
但是，符合以下情形，承包人的垫资款不属于建设工程优先受偿权范围：一是承包人的垫资款并未用于工程建设，垫资实质上是一种借贷行为；二是承包人的垫资用于对发包人的投资，垫资款实质上属于投资款。
3.工程质量保证金属于建设工程价款优先受偿权的范围。
关于工程质量保证金是否属于建设工程价款优先受偿权的范围，实践中存在较大争议。
观点一认为，工程质量保证金是发包人在应付工程款中预留一定比例作为工程质量的保证，属于建设工程价款，如发包人逾期返还工程质量保证金的，承包人可以行使建设工程价款优先受偿权。浙江省湖州市中级人民法院《关于建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(年）第四条规定：“享有建设工程价款优先受偿权的建设工程价款的范围如何界定？”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。享有优先保护的建设工程价款的范围为，已竣工验收的工程，指竣工结算价；未竣工的工程，可以参考以施工预算价作为基础进行评估后确定的工程价款。工程价款中应包含已做工程的正常利润，也包括为支付工作人员报酬、材料款及其他工程垫资等实际支出的费用，质量保修金，以及发包人承诺给予承包人提前竣工的奖金。承包人因发包人违约造成的损失、工程价款的利息、履约保证金不享有建设工程价款优先受偿权保护。”
观点二认为，工程质量保证金是承包人支付的在缺陷责任期内保证工程质量的款项，其不属于建设工程价款。而且，工程质量保证金在缺陷责任期届满后返还，此时一般已超过承包人行使优先受偿权的期限。因此，工程质量保证金不属于建设工程价款优先受偿权的范围。四川省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若千疑难问题的解答》(年）第三十八条第二款规定：“承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。”
笔者认为，发包人为保证工程质量，在应付工程款中预扣一定比例的款项作为工程质量保证金。从工程质量保证金产生的原因看，该保证金实质上属于工程价款的一部分，应当纳入建设工程价款优先受偿权的范围。工程质量保证金一般在工程竣工验收合格后的1年至2年内返还，此时可能已超过工程结算价款支付时间18个月。笔者认为，承包人就工程质量保证金主张优先受偿权，优先受偿权的期限可从合同约定或法律法规规定的质量保证金返还时间起算18个月，而不应从工程结算价款支付时间起算，如此一来，可以解决质量保证金优先受偿权的期限问题。
（二）不属于建设工程价款优先受偿权范围的项目
1.建设工程价款的利息不属于建设工程价款优先受偿权的范围。
关于工程价款的利息是否属于建设工程价款优先受偿权的范围，有观点认为，利息作为工程价款的法定孳息，与工程价款本金应视为一体，而且法律规定担保物权的担保范围多包括利息，利息也应属于建设工程价款优先受偿权的范围，但建设工程价款优先受偿权保护的利息作为法定孳息应限定在法定利率之内。例如，河北省高级人民法院《建设工程施工合同案件审理指南》(年）第三十四条第一款、第二款规定：“承包人享有的优先受偿权的建设工程价款范围是指承包人完成的工作成果所产生的费用，包括直接费、间接费、利润、税金及工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所产生的损失。利息属于工程价款的法定孳息，承包人主张未付工程价款利息属于工程价款属于优先受偿权范围的，应予支持。”
笔者不同意该观点。《建筑安装工程费用项目组成》《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》规定的建设工程价款均未包含利息，而法律和司法解释规定的建设工程价款优先受偿权范围仅限于工程价款。利息虽然属于工程价款的法定孳息，但不是工程价款的组成部分，不属于建设工程价款优先受偿权的范围。建设工程价款优先受偿权是对承包建设工程价款的特别保护，其效力优先于抵押权等权利，对抵押权人、发包人及其他债权人利益影响巨大，不宜过度扩大其适用范围，司法解释已将利润作为工程价款的一部分，赋予其可就建设工程优先受偿的效力，在利息的保护上，应当倾向于保护抵押权人、发包人及其他债权人的权益和交易安全，以实现各方当事人权利的平衡。基于此，《建设工程司法解释（一）》第四十条第二款明确将建设工程价款的利息排除在建设工程价款优先受偿权的范围之外。江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》(年）第十七条规定：“工程款利息是否属于建设工程价款优先受偿权的范围？承包人主张将工程款利息纳入建设工程价款优先受偿权范围的，不予支持。”浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(年）第三条第一款规定：“建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。”
2.逾期支付工程价款的违约金和损害赔偿金不属于建设工程价款优先受偿权的范围。
发包人逾期支付工程价款的违约金和损害赔偿金不属于建设工程价款，因此，不能归入建设工程价款优先受偿权的范围。很多地方法院出台规范性文件，将违约金和损害赔偿金排除在建设工程价款优先受偿权的范围之外。江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》(年）第二十一条规定：“承包人的优先受偿权范围限于建设工程合同约定的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款、用于建设工程的垫资等实际支出的费用。未用于建设工程的借款以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。”浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(年）第三条第二款规定：“发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失，不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。”《建设工程司法解释（一）》第四十条第二款明确，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
案例66
中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案
年，安徽瑞鑫交通开发有限公司（后更名为瑞讯公司，以下统称瑞讯公司）获得了阜阳至周集高速公路（以下简称阜周高速公路）建设经营权。年12月31日，中铁二十二局集团第四工程有限公司（后更名为中铁公司，以下统称中铁公司）经过招投标，与瑞讯公司签订阜周高速公路路基工程施工《合同协议书》，约定瑞讯公司将阜周高速公路13标段发包给中铁公司施工，合同总价为,,元，工期22个月等内容。
年2月18日，安徽省公路工程建设监理有限责任公司阜周高速公路路基工程总监理工程师办公室向包括中铁公司在内的各合同段承包人发出《开工令》，明确工期从年2月18日开始计算。中铁公司按合同约定进行施工，但未在合同约定的工期内完工。中铁公司于年3月完成了原计划应于年3月完成的施工工程量。
一审诉讼期间，一审法院根据中铁公司的申请，依法委托安徽明珠建设项目管理有限公司（以下简称明珠公司）就中铁公司所主张的停窝工损失是否存在及如存在则具体数额为多少进行了鉴定。明珠公司于年7月17日出具了皖明珠基字〔〕号《卓周高速公路13标段停窝工损失费用工程造价鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》），结论为：“根据现有资料，中铁公司承建的阜周高速公路13标段工程停窝工损失费为：1.年3月至年3月第一次停工期间停窝工损失费：(1）确定部分造价为6,,.54元。(2）不确定部分造价为6,,.87元。2.年11月至年3月第二次停工期间停窝工损失费，根据现有的证据资料不能计算具体金额。年3月7日明珠公司作出《补充鉴定报告》，结论为：根据现有资料，中铁公司承建的阜周高速公路13标段工程因年停工影响原材料及油料价格上涨费用为3,,.63元。”
最高人民法院二审认为，关于中铁公司主张对案涉工程项目享有优先受偿权的请求能否成立问题。
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，能够行使建设工程价款优先受偿权的权利范围不包括因发包人违约导致的损失。而从前述中铁公司在本案中被支持的诉请款项来看，因瑞讯公司违约给其造成的停窝工损失和材料价差损失两项，均不属于建设工程价款优先受偿权的权利行使范围，故一审法院未予支持中铁公司主张对案涉工程项目享有优先受偿权的请求，并无不当。中铁公司主张对案涉工程项目享有优先受偿权的该项上诉请求，无事实及法律依据，应予驳回。