根据近几年的工作实践，本文重点推荐新建小区物业管理“三步走”的管理模式。即：一是深入市场调查，充分做好前期准备；二是抓好前期管理，为后期管理打好基础；三是抓好重点，突出社区文化。实践证明该方法的充分运用能确保新小区的物业管理在较短的时间内走向规范有效的运作，使物业公司更好的为业主服务。
一、深入市场调查充分做好前期准备工作
1.市场调查的方法及手段
为了积极稳妥的接管小区，物业公司首先应对小区的业主进行调查，为物业管理方案的制定奠定基础。调查的方法可采用以下两种：
直接法：直接法是直接对即将入住小区的业主进行调查，该方法主要用于企业单位和国家机关。由于业主居住较为集中，人员性质相对单一，因此调查起来比较容易。间接法：对即将接管的物业小区的业主不宜采用直接法时可采用间接法。通过对同档次物业管理市场的类比和调查，确定小区物业管理的模式、费用和目标。由于该方法的调查没有直接法得到的信息准确，因此，在入住期还需对业主进行一次调查，以修正我们制定的物业管理模式、费用和目标。
2.确定管理目标及措施
通过深入的市场调查，物业公司对业主的需求有了比较清楚的了解，再根据业主的需求制定小区的管理目标，依据小区的管理目标再制定落实目标的有效管理措施，在制定管理目标和措施时应结合小区和当地物业管理的实际情况，不能盲目的追求高目标去迎合业主，以免造成今后物业管理的被动。
在制定管理目标时，可将总目标与分项目标分开制定，分项目标可按专业化的原则进行分项制定，即分为：
房屋管理与维修养护目标
公共设施设备管理目标
保安消防、车辆管理目标
环境卫生管理目标
绿化管理目标
精神文明建设管理目标
根据分项目标的内容，可制定出具体的考核员工的指标以利于分项目标责任到人、任务到岗，确保总目标实现，以满足业主的需求。
3.确定适宜的管理模式
小区物业管理机构的设置应根据小区的规模和物业公司的专业化水平来确定，即对小区的房屋，公用设备设施，消防，治安，清洁，绿化，停车场，社区文化和其他配套服务的经营管理，宜采用综合一体化的管理模式，对部分业务可委托专业化公司管理，以节约管理费用。在机构设置和人员定编上应根据管理模式来确定，尽量做到少而精。
综合一体化管理模式确定后，人就是决定的因素，因此，应该大力开展员工培训，提高员工服务技能和服务意识，做到持证上岗，不断地为物业管理培养和输送专业化合格人材。员工的培训内容可根据不同的岗位开展，主要从以下几个方面进行：
物业管理的基础知识
公司各项管理制度
服务意识和服务技能
通过培训提高全员物业管理水平，以保证小区物业管理进入最佳的运作状态。
二、抓好前期管理为后期管理打好基础
入住期是物业管理的一个特殊时期，由于业主具有进住的时间不同，对物业管理认识的不同，对物业服务的要求不同以及对物业公司的了解不够等因素，易和物业公司产生摩擦，物业管理人员应保持清醒的头脑，妥善处理好业主与物业公司的关系。物业公司作为小区的服务者和管理者具有双重身份，作为管理者物业公司应依法管理，作为服务者应把业主的利益放在首位，因此，物业公司在入住期的管理应加大管理的透明度，积极与业主沟通并得到业主的理解和支持，共同搞好小区的管理。
1.签订物业管理合同依法管理
业主入住前，物业公司应与业主签订物业托管合同，明确双方的责、权、利，并向业主发放住户手册，让业主充分了解物业公司的管理模式及入住工作流程，使业主明白他们的权利和义务，知道该做什么不该做什么，自觉地维护和遵守物业管理法规，共同搞好小区的物业管理。
业主入住小区后，应着重对业主的基本情况进行调查，如家庭人口状况，工作单位，身体健康状况，联系电话等等，建立业主档案，业主档案的建立，既为物业管理提供了个性化的资料，又为依法管理提供了人性化的材料，使物业管理既有依法管理的原则性又有人性化管理的针对性。
2.协助业主验收房屋
物业公司与业主签订物业管理合同后应积极主动的配合业主对房屋进行验收，根据国家的有关标准对建筑物，室内电气系统，上下水系统，通讯及闭路电视系统，宽带网系统，以及物业相关的部位如楼上楼下是否漏水等问题进行检查并做好记录，开发商，业主和物业公司三方应在验收单上签字，为以后建筑物及相关配套设备设施的保修和物业公司的责任划分提供依据。
3.进行有效的装修管理
物业管理的重要目标是确保物业的保值、增值。因此，抓好业主入住初期的装修管理是物业公司管理的重点工作之一，物业公司可以从以下几个方面来抓好装修管理工作：
严格装修方案的审批制度，在审批业主申报的装修方案时，物业公司应着重对涉及建筑物的外立面，上下水管路防水层，用电容量，消防设施及建筑物的结构严格把关，与业主生活密切相关的问题如空调室外机的安装，一楼的防盗系统，晾衣架等，物业公司应统一规划，统一规格，统一安装部位，统一施工，采取“四统一”的管理模式。这样，既保证建筑物外立面的美观又满足业主的生活需求。
严格施工队伍的管理，施工队伍进入小区承接装修工程之前，物业公司应检查装修队伍的装修资质和营业执照并与装修队伍签订装修管理合同，装修队伍须向物业公司缴纳一定数量的押金，若业主自行装修或聘请无装修资质的人员进行装修，则业主应与物业公司签订装修管理合同并按规定缴纳押金，待装修工程验收合格后方可退还。
加大装修管理力度，在装修期物业公司应委派懂技术责任心强的管理人员对小区的装修进行行之有效的管理，对每一户业主的装修应建立装修档案，管理人员每天应对装修现场进行1-2次检查，发现问题应及时解决并做好记录，对违规装修的业主，管理人员应积极宣传物业管理法规，动之以情晓之以理，耐心地劝其整改。对不听劝说的，物业公司应按合同采取强制措施限期整改。
三、抓好重点提高社区文化的品味
由于前两个阶段物业管理工作的深入开展，为第三阶段管理器的工作奠定了坚实的基础，因此，第三个阶段物业管理的工作重点应放在以下几个方面:
1.按照创优标准重点抓好公共设施管理
抓好公共设施的管理，确保公共设备的完好率达到98%以上，对公共照明，给排水、消防设备等要做到定期检查，发现问题及时处理，对涉及到业主生活的公共设施的检修，一定要做到提前通知，维修的时间尽量与业主的正常生活时间错开，尽可能地减少对业主的影响，以期得到业主对物业公司的理解和支持。
抓好绿化和环境卫生，提高业主的生活质量，在小区绿化方面尽可能做到四季有花，草木定期修剪，节假日应摆放花卉对小区进行装饰装点，力求给业主一个崭新的面貌。对环境卫生要做到清洁和保洁相结合，对垃圾清运要及时，尽量减少对环境的污染，以保证小区的干净整洁。
加强小区的安全保卫工作，确保业主的生命财产安全。
通过上述物业管理的重点工作，提高了小区设备设施安全运行的整体水平，营造了小区干净、整洁、文明、安全的环境，也为小区创建物业管理优秀小区奠定了基础，当小区进入管理期时，物业公司完全可以按国家建设部颁布优秀物业管理小区标准申报优秀物业管理小区，使小区在2-3年的时间内达到部颁标准，以提高小区的管理档次。
2.加深业主与物业公司的感情沟通
在物业管理的工作中，物业公司应通过物业的各项服务来加深与业主的沟通，以全心全意的服务态度与业主形成感情上的融洽，例如通过物业管理人员主动帮助业主做好事，礼貌待业主，以此来得到业主的理解、支持和信任。在有条件的地方，物业公司还可开辟绿色通道，对小区有疾病的业主，主动提供特约服务，物业公司在最短的时间内帮助有困难的业主解决问题，以期达到与业主情感上的沟通，使物业管理提升一个层次。
3.提高社区文化的品味
物业公司进入管理期后，应结合小区业主的需求开展丰富多彩的社区文化活动，在有条件的地方可以开设小区文化活动室，为业主提供文化娱乐和相互交流的场所，也可利用我国传统的节假日开展不同规模的社区文化（联谊）活动，以融洽物业公司与业主之间的关系，同时通过各项社区文化活动，提高业主的素质和社区文化的品味，这样既树立了物业公司的形象，也赢得了物业管理市场。
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