随着城镇化建设的迅速推进，房地产业也随之高速发展，带来了对物业管理的新需求，有效的消防物业管理是一个值得重视且不容回避的现实问题。
居民住宅区、城市综合体的消防安全涉及千家万户，也直接影响到社会面火灾形势，消防管理作为物业管理的一个重要组成，在当今生命安全至上的社会环境里，越来越凸显其重要性。结合目前物业消防管理的一些现状，对物业消防管理的理论进行探讨和挖掘，形成科学合理的管理理论和方法，是一件十分有意义的过程。
一、物业消防管理存在的问题
（一）消防管理职责难落实
部分物业服务企业负责人消防责任意识差，对消防管理不够重视，消防责任不能落到实处。部分多产权单位，使用权相互交织，容易导致在管理上相互推诿，在经费投入上相互扯皮，责任不落实，致使消防设施的配置和维护不到位，管理方面存在严重问题。
（二）消防设施停用、损坏
部分物业服务企业为了减少经费支出，没有委托专业的消防维护管理单位对消防设施进行保养与维护，造成消防设施过质保期后无人管理维护，以至消防设施损坏，部分损坏的消防设施不能得到及时的修复、替换。也有部分居民住宅区，特别是配套的沿街商铺，业主长期盗用消火栓用水，造成物业公司水费急剧上涨，在监管无效的情况下直接关闭消防设施。
（三）疏散通道占用、锁闭
设计中，住宅小区或商业综合体内通常都会有2个以上的消防车道，管理中，为精简保安人员，会长期锁闭部分消防车道入口。现今，私家车日益增多，建筑设计的汽车停车位不足，造成私家车长期占用消防车道停车。沿街商业或商业综合体中业主为尽大可能的扩展商业面积，在疏散通道内设置小仓库、杂物间等，或考虑防盗，而锁闭一些安全出口的门。
（四）功能变更后增加火灾隐患
沿街商业或商业综合体出租或出售后，业主擅自改变使用功能，常出现设置夹层、厨房、仓库、使用液化石油气、改变楼梯设置形式、扩大防火分区面积、拆除部分消防设施、大量使用易燃可燃装修材料等问题。一些住宅区自行车库改为仓库或厨房使用，设计为非机动车库的停放机动车辆，增加了火灾荷载。
（五）物业无人管理
部分居民小区物业费征收难度大，物业公司不能保证正常盈利状态时，选择整体退场，通常情况下，物业公司退场后由社区代管，但由于社区事务繁忙，没有专业管理人员，管理经费得不到保障等原因，居民小区消防物业也基本处于无人管理状态。
二、造成问题的原因
（一）物业管理水平不高
物业服务企业的迅速发展，缺少长期的管理经验积累，负责消防管理的人员专业素质水平不高，流动性较大，不能及时发现和整改存在的火灾隐患，对已发现的火灾隐患上报领导层后得不到物业服务企业的重视，长此以往，消防配套设施就无人监管。很多小区成立的业主大会，基本流于形式，对消防安全管理的情况不能及时了解和监督，以至物业服务企业在根源上得不到重视。
（二）业主消防意识不强
很多业主对开展消防工作的目的及意义没有明确认识，对“只投入、不产出”的消防工作存在一定程度的抵触心理，对消防安全存在侥幸心理。物业服务企业在日常的消防管理中，常不能得到业主的支持和理解。而业主对于日常水、电、气的经济意思超过消防，在收取相关消防管理费用或动用消防维修资金或更换消防设施配件时常不能达成统一意见。业主的自治维权意思薄弱，在多一事不如少一事等思想的作用下，也不参与到消防管理中来。
（三）责任追究渠道不通
例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车道、堵塞疏散通道或擅自改变建筑性质等问题，从法律关系上来说，违反了消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为，物业服务企业也进行了劝阻、制止，而业主依然是我行我素，这种情况单处罚物业服务企业似乎不尽合理，而执法部门如果要对众多的业主或物业使用者直接实施处罚又谈何容易，造成违法行为不能得到及时制止。
（四）政府监管力度不够
物业服务企业和业主都依赖于主管部门的监督执法行为，不检查不自查，不监督不整改，完全处于一种被动式的接受管理，这就需要政府部门更多的人力和精力。消防部门因为监督管理的重心和方式，以及消防警力的配置不足等原因，无法对居民小区和商业综合体实施太多的监督管理，即使发现问题也只能要求物业服务企业督促解决，更不能陷入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中。所以在具体问题上政府部门的干预和管理显得表面化，具体隐患不能得到有效整改。
三、对物业消防管理的建议
（一）明确物业消防管理的各方职责
首先要明确对消防物业的主管政府部门，从目前的现状和未来发展趋势，物业消防管理必须以法定文件明确管理主体和管理责任，按照我省网格化消防管理的要求，社区居委会应当担负管理责任，应进一步细化管理的失职、渎职和追责等制度。其次是明确建设单位、物业服务企业、业主三方责任，职能部门应制定制式协议，从遵守法律法规、管理人员保障、消防设施维修、维修资金申请等环节逐一进行细化明确，在业主交房时签订。
（二）加强职能部门监督管理力度
职能部门特别是消防部门要加强对物业服务企业的监督管理工作，将商业综合体和设置有自动消防设施的居民小区作为一、二级消防安全重点单位进行管理，以保证一定的检查频次和检查质量，对于违规操作的物业服务企业应给予处理。要尽快完善针对物业消防管理的消防技术规范，在消防设计审核时就应当考虑今后的管理，如：小区配套的商业服务用房，在每户接入室内消火栓的管道上可以设置计量水表等等。
（三）提高消防管理水平和业主消防意识
要对物业服务企业的消防责任人和消防管理人定期进行培训，设置有自动消防设施的商业综合体和居民小区的管理人员应通过消防部门培训取得执业资格，要对消防管理人员合理的授权，让他们能及时对消防设置中存在的问题予以解决，在经济发达地区，应当要求将小区自动消防设施进行联网监测。要在商业综合体和居民小区内深入开展消防宣传工作，应将消防宣传融入到社区文化中，如设置消防宣传橱窗、消防宣传栏、消防“三提示”标语等，有条件的还可以设置消防体验馆和组织消防宣传队，以加强消防安全宣传教育的广泛性。
总之，随着城市的不断发展，对物业消防管理的要求越来越高，只有不断的深入研究，加强源头管理，才能真正适应城市的发展。以上，提出的建议是结合现行法律法规和技术规范研究而来，能有效加强物业消防管理水平，减少火灾事故，为城市发展提供有力的消防安全保障。
消防管理在物业管理中占有越来越重要的地位。消防不仅关系到物业服务企业管理服务小区业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展。对于物业服务企业来讲，就应该尽一切努力做好消防安全管理工作，及时发现安全隐患，并且及时排除，为小区居民创造一个健康安全的居住环境。
四、物业企业消防安全管理职责及消防设施管理的基本要求
1、管理职责
按照《消防法》和公安部发布的相关规定，住宅区的物业服务企业在消防安全管理上应当履行以下七项职责：
落实消防安全责任制制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级、各岗位消防安全责任人员，成立志愿消防队伍，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程。
落实消防安全防范服务配合公安派出所、居（村）民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项。
消防安全教育培训组织对物业服务企业员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，知道、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定。
开展防火检查、消除火灾隐患开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障消防车作业场地不被占用。
共用消防设施维护管理对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效。
积极做好灭火准备制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练。
火情处置和初起火灾扑救落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。
特别提示的是，前期物业服务合同，物业服务合同。临时管理规约、管理规约和房屋租赁合同约定或者明确消防安全内容不得违反法律和相关规定消防安全职责和义务。如果合同或者规约规定不明确的，相关责任人承担主要消防安全责任，合同签订各方或规约制定方承担相应的消防安全责任。
2、物业企业维护管理消防设施的基本要求
《消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。按照有关消防法规，物业服务企业应当在如下几个方面进行共用消防设施的维护管理。
明确管理范围物业服务企业应对住宅物业管理区内的共用消防设施进行维护管理，业主、物业使用人应对自用房屋、场地消防设施进行维护管理。
前期准备工作物业服务企业在承接住宅物业时，应对移交的房屋及共用消防设施和相关场地进行查验，并对相关资料进行核对接收，建立消防档案。物业服务合同终止时，物业服务企业应将相关资料和消防档案移交给业主委员会。
自备必要消防器材物业服务企业应在住宅物业管理办公室，门卫、治安岗亭等场所，集中配备灭火器、消防水带、消防水枪、消火栓扳手、救生绳、消防应急照明和消防通讯器材等必要的消防器材装备，明确专人保管，确保完好有效。
委托专业机构维保、定期检测住宅物业管理区域设有自动消防设施的，物业服务企业应当与具有消防设施维护保养检测资质的机构签订自动消防设施维护保养合同，明确维护保养责任，保证自动消防设施的正常运行。共用消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。
防火检查和消防管理物业服务企业应当在住宅区的出入口、电梯口、防火门等醒目位置设置提示火灾威胁性、安全逃生线路、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语。在消防设施附近设置严禁占用、遮挡的明显标识。
物业服务企业应当制定灭火及应急疏散预案，组建住宅物业志愿消防队，每月开展一次灭火、救生技能训练。
物业服务企业在进行每日开展的防火巡查，每月开展的防火检查当中，重点检查消防设施、器材和消防水源是否在位，完好有效。
消防安全有关人员要具备相应资格，持证上岗。消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每个消防控制室每班不应少于2人。其他员工应当接受上岗前消防安全培训，具备相应消防基本能力。
消防设施的维修、更新和改造共用消防设施损坏的，物业服务企业应当立即组织维修、更新和改造，并向居(村)民委员会和城市房产管理部门报告。属于市政消防设施的，应及时向供水部门报告。
住宅物业区域内消防车通道、疏散通道、消防设施等发生改变时，物业服务企业应及时更换标识、标志，在物业管理区域内显著位置公告改变情况，并依法办理相关手续。
共用消防设施的维修、更新和改造期间，应当采取确保消防安全的有效措施，并在物业管理区域内的显著位置告知。
共用消防设施保修期内的维修等费用，由物业建设单位承担，保修期满后的维修、更新和改造等费用纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。
以上就是消防物业管理的一些问题以及建议措施，还有一些相关的规范，希望相关工作人员能够规范自身的行为，承担起自己应负的责任，保护好业主及辖区建筑的消防安全。