特别声明:本文转载于北京京师(上海)律师事务所
本文作者:段志婉实习律师
一、引言
在当今社会，随着离婚率的不断攀升，共有房产的分割已成为离婚案件中的一个关键问题。根据国家统计局发布的最新数据，我国离婚率在过去10年内呈现上升趋势，而房产作为夫妻双方重要的共同财产之一，在离婚财产分割中占据了极其重要的位置。据中国婚姻家庭研究会的调研报告显示，房产分割问题是导致离婚诉讼案件增多的主要原因之一[1]。主要是因为房产价值较大，且涉及情感、家庭稳定等多方面因素，其分割处理的复杂性远超过其他类型的财产。
鉴于此，本文的目的在于深入分析和探讨夫妻离婚时共有房产分割的法律依据、实践操作、以及面临的挑战和解决方案，详细解读房产分割的原则、流程、以及可能遇到的争议问题。同时，通过具体案例的分析，提供实际操作的指导和建议。
二、法律背景
目前我国夫妻共有房产的分割主要受民法典调整。民法典明确规定了夫妻共同财产的范围，包括婚姻关系存续期间所得的房产，并确立了夫妻双方对共同财产的平等权利。根据民法典的相关规定，除非夫妻双方有其他书面协议，否则在离婚时，共同财产应当平均分配。此外，最高人民法院发布的相关司法解释，如《关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》，为实际操作提供了更具体的指引，包括共同财产的认定、分割方法以及特定情况下的处理原则。
尽管民法典为全国提供了统一的法律框架，但在中国不同地区，法院在处理夫妻共有房产分割时可能会有不同的实践操作。例如，在一些地区，法院可能会考虑房产的来源、双方对家庭的贡献、是否存在过错方等因素，在平均分割的基础上进行适当调整。此外，一些地方性法规或司法实践也可能对房产分割的程序和方法有所规定，这些差异需要当事人在实际操作中特别注意。
法律研究和实务操作表明，夫妻共有房产分割的公平性、合理性是法律实践中的重点和难点。学者们和实务界普遍认为，除了法律规定的财产平均分割原则外，还应考虑财产的来源、双方的实际贡献、婚姻期间的家务劳动价值等因素，以实现真正的公平。接下来笔者将列举夫妻离婚涉及房产分割的多种常见情形。
三、生活中夫妻离婚房产分割的常见情形
1.的情形
情形一：一方婚前全款出资购买房屋
（1）登记在自己的名下
裁判要点：属于婚前个人财产，夫妻离婚时不用分割
（2）登记在双方名下
裁判要点：若双方无特殊约定，一方全款出资房屋登记在双方名下，一般视为对加名一方的赠与，属于夫妻共同财产，但是实务处理中，会考虑双方对房屋的出资比例和贡献情况进行分割。
（3）登记在对方名下
裁判要点：若双方签署了书面房产赠与协议，或者房产登记方有证据证明出资方明确表示房屋归登记方一人所有，那么离婚时该房产全部份额归房屋登记方个人所有。若双方未签署书面房产赠与协议，或者房产登记方没有证据证明出资方明确表示房屋归登记方一人所有，该房产属于夫妻共同财产。
情形二：一方婚前支付房屋首付，婚后共同还贷
（1）登记在自己名下
裁判要点：一般认为房屋为登记方的个人财产，但关于婚后共同还贷的部分和房屋相应增值部分应认定为夫妻共同财产。法院可以判决房屋归登记方所有，但是要结合房屋还贷支付款项及相对应的财产增值部分补偿给对方。
依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿[2]。
（2）登记在双方名下
裁判要点：如果离婚中争议房屋是夫妻一方婚前支付首付购买，但是登记在夫妻双方的名下，并且婚后夫妻双方共同还贷，则该房屋一般认定为夫妻共同共有，实务中在离婚分割该房产时，可以考虑出资一方适当多分。
（3）登记在对方名下
裁判要点：如果离婚中争议房屋系一方婚前支付首付购买，登记在对方即非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，若出资方有证据证明双方是以结婚或者长期共同生活使用为目的而购买的房产，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方即房屋登记方证明该房产属于赠与的情形除外。
情形三：婚前双方共同出资，实务中一般有两种情形：一是双方分别支付房屋部分首付款到房产开发商的指定银行账户。二是一方将款项支付给签订合同的一方，由签订合同的一方向房地产开发商支付首付款。
（1）登记在一方名下
裁判要点：此种情形下一般有三种观点：第一种可能构成借贷关系，第二种可能构成赠与关系，第三种则可能构成对房屋的共同出资，也是大部分离婚案件中出现的情形。
在前两种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。参考依据《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（修订）》25条夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产[3]。
第三种观点在法院审理过程中一般认为夫妻双方是以“结婚为目的”购置的房产，该房屋应属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。参考依据《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（修订）》19条双方恋爱期间共同出资买房，产权登记在一方或者双方名下的，双方恋爱关系终止后要求分割上述房产时，人民法院应当按照照顾妇女、儿童权益的原则、考虑有关房屋的产权登记情况以及双方实际出资情况，妥善分割[4]。
（2）登记在双方名下
裁判要点：婚前由夫妻双方出资购房，且登记在双方名下，按照夫妻共同财产处理。
情形四：婚前一方父母全额出资购买房屋
（1）登记在己方子女名下
裁判要点：属于登记方的个人财产，父母明确表示赠与夫妻双方的除外，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第29条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理[5]。
（2）登记在双方名下或者登记在对方子女名下
裁判要点：参考前者，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。
情形五：婚前一方父母支付首付，夫妻共同还贷
（1）登记在己方子女名下
裁判要点：一般认为该争议房产属于登记方的个人财产，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，但是另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
（2）登记在双方名下或者对方子女名下
裁判要点：可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。
情形六：婚前双方父母全额出资
登记在任何一方或者是双方名下
裁判要点：针对此类情形，可以推定“父母有赠与双方的意思”，所以争议房产一般认定为夫妻共同共有。相关依据可以参考民法典第一千零六十二条；民法典第三百零八条
情形七：婚前双方父母支付首付，有夫妻共同还贷
登记在任何一方或者是双方名下
裁判要点：双方父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，离婚时争议的房产应认定为夫妻共同共有。此种情形下，因为涉及婚前父母对自己子女的赠与以及婚后夫妻共同还贷部分，所以法院在夫妻离婚分割房屋份额时，有可能会考虑婚前父母出资的比例。
2.婚后买房的情形
情形八：一方采用婚前财产全资购买的房屋
（1）登记在自己名下
裁判要点：属于婚前个人财产，夫妻离婚时不用分割
（2）登记在双方名下或者对方名下
裁判要点：登记的是任何一方或者是双方名下，都认定是夫妻共同财产，上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》一文中的问题九针对夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售，以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋，结合房屋登记和出资情况，除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外(此处还需注意，置换房产的款项流水不要与婚后共同财产混同)，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产[6]。
情形九：结婚后夫妻双方共同出资
（1）登记在其中一方或者双方名下
裁判要点：夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财产。若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中末约定按份共有的，应认定共同共有[7]。
（2）房产登记了未成年子女名字或者只登记在未成年子女名下
裁判要点：夫妻双方共同出资购买房屋后，产权登记包含了未成年子女名字或者只登记在未成年子女名下，但并不意味着该房屋的真实产权人即为该为未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产[8]。若夫妻一方主张且有证据证明夫妻双方购买房产时不是基于为子女购房的真实意思表示，则该房屋属于共同财产。
情形十：婚后一方父母全额出资购买房产
（1）登记在己方子女名下
裁判要点：除了父母明确表示赠与双方的情况之外，一般认定为己方子女的个人财产，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十九条对父母出资为子女买房是这样规定的：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外[9]。
（2）登记在双方或者对方子女名下
裁判要点：需要考虑出资方父母的真实意思，如果父母没有明确表示赠与一方的情况下，一般视为对双方的赠与，房屋产权属于夫妻共同共有。当然，由于另一方未对出资作出贡献，在离婚分割份额时会相应少分。
情形十一：婚后一方父母支付首付款，夫妻共同还贷
（1）登记在自己名下
裁判要点：该房屋一般应作为夫妻共同财产。依据《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见（）》27条：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割[10]。
（2）登记在双方或者对方子女名下
裁判要点：若无其他约定，视为父母对夫妻双方的赠与，且夫妻双方共同偿还房贷，故一般认定为夫妻共同财产，予以分割。
情形十二：婚后双方父母全额出资
裁判要点：不论登记在自己子女名下还是双方或者对方子女名下，父母没有明确表示赠与一方的情况下，一般都认定为夫妻共同共有[11]。
情形十三：婚后双方父母支付首付，夫妻共同还贷
裁判要点：不论登记在自己子女名下还是双方或者对方子女名下，基于中国家庭传统伦理特点，在双方父母没有明确表示赠与某一方的真实意思情况下，一般都认定该房屋为夫妻共同共有。
四、预防和规划建议
?预防和规划是减少离婚时财产分割纠纷的有效手段，要想减少此类争议发生，可以考虑以下一些处理办法：
1、预防房产分割争议的建议：
（1）婚前协议：夫妻双方可以在结婚前签订婚前协议，明确各自的财产权益，包括房产归属、财产管理方式等。根据民法典的相关规定，夫妻双方可以自由约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属[12]。
（2）财产公证：对于房产等重要财产，可以通过公证的方式确立其归属，增强法律效力，避免将来的产权争议。
（3）明确贷款责任：如果房产涉及按揭贷款，夫妻双方应明确贷款责任的分配，避免因贷款问题导致的财产分割纠纷。
2、婚姻期间进行财产规划：
（1）共同财产管理：夫妻双方应建立共同管理家庭财产的机制，包括房产、存款、投资等，确保双方对家庭财务状况有清晰的了解，避免在离婚时才想到需要想办法调取对方财产信息。
（2）财产登记：对于婚后购置的房产，应根据双方的共同意愿进行登记，明确产权比例，避免因登记不明确导致的纠纷。
（3）定期进行财产评估：随着时间的推移，房产的价值可能发生变化。定期进行财产评估，更新财产记录，有助于双方了解财产的实际价值，防止在离婚时因为财产价值意见不统一产生异议，延长处理时间。
（4）学习和沟通：夫妻双方应多学习、沟通增进对财产法律知识的理解，建立相互尊重和信任的财产关系。
结语
在离婚案件中，房产分割往往涉及复杂的财产评估、债务处理以及双方的实际生活需求。因此，法院在判决时会综合考虑多种因素，力求达到既符合法律规定，又能照顾到各方实际利益的结果。这一过程不仅需要法律专业知识，还需要对当事人情况进行细致的考量。
文章通过现有法律研究和实务操作的提炼汇总，提供了一个全面、系统的视角，帮助读者理解和应对夫妻共有房产分割的各种情况。通过合理的预防和规划，夫妻双方可以在尊重彼此权利的基础上，共同为可能出现的财产分割问题找到最佳的解决方案。
但是需要提醒大家，尽管提供了关于夫妻共有房产分割的综合性建议，但每个家庭的具体情况都是独特的。因此，夫妻双方在制定财产规划时，应考虑自身的实际情况，并在必要时寻求专业法律人士的帮助，以确保所采取的措施既合理又合法。
参考资料
[1]中国婚姻家庭研究会.().中国婚姻家庭研究报告.北京：社会科学文献出版社.
[2]《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第78条.
[3]《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（修订）》25条.
[4]《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（修订）》19条.
[5]最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）29条.
[6]