导言
《民法典》中规定了何为个人财产，何为夫妻共同财产，只看法律条文，很多人认为个人财产和共同财产很容易分辨，离婚时，财产分割无非就是个人财产归自己，共同财产一人一半。
然而，在我们实际接触的离婚案件中，涉及财产分割时，个人财产和夫妻共同财产的认定却往往是庭审中主要的争议焦点。特别是涉及房产分割时，房屋的购买时间、出资情况、产权登记等多种因素中又交织着各式各样错综复杂的情形，再加上案件中当事人的证据留存情况不一，案件处理中往往需要根据具体情形及证据情况对案涉财产的归属进行研判。
本文我们就涉及婚前购房的离婚财产分割问题，选取几个常见情形进行分析。
情形一：王女士在婚前购买了一套房子，支付了购房首付款，房屋登记在王女士名下。婚后，王女士用该套房屋的租金偿还每月的房贷。
分析：房子为王女士婚前购置，属于其个人财产，但由于存在婚后还贷的情况，离婚时婚后还贷部分属于个人财产还是夫妻共同财产，还需要结合还贷款项的来源及性质来判断。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第25、26条的规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产，但孳息和自然增值除外。
本情形中，王女士的房贷由该房子的租金偿还，如果租金被认定为是房屋的孳息，该租金就属于王女士个人财产。此时，房子为婚前购买，且婚后用个人财产还贷，离婚时该房子会判归王女士个人所有，王女士的老公无权分割，如有剩余房贷，也属于王女士的个人债务。
但各地司法实践中，对于房屋租金的认定，多数法院认为租金的获取与房屋的管理维护状况密切相关，需要投入相应的劳动，因此租金属于经营性收益，而非孳息，故夫妻一方个人所有房屋婚后所得租金归夫妻共同所有。据此，王女士的房子虽为婚前购买，但婚后还贷部分属于夫妻共同财产，离婚时，房子通常会判归王女士所有，但应就该房子在婚姻存续期间的还贷部分及房屋增值部分向其老公进行补偿。
情形二：李女士在婚前购买了一套房子，并且在结婚前还完了全部房贷。婚后，为了改善家庭居住条件，李女士将婚前的房子卖掉，卖房款用于新房购买。
分析：此种情形下，还需区分不同的情况来讨论，常见的有以下三种。
第一种：李女士用卖房款全款购买了新房，并且新房仍登记在李女士自己名下。这种情况下，新房依然是李女士的个人财产，司法实践中一般认为新房属于李女士婚前房产在婚后发生的形态上的转化，并不影响财产的性质，除夫妻之间另有约定外，新购置的房子仍是李女士的婚前个人财产，离婚时老公无权分割。
第二种：李女士用卖房款全款购买了新房，新房登记在夫妻双方名下。此种情况下，尽管购买新房的全部款项均为李女士的个人财产，但房屋登记在夫妻双方名下，通常视为李女士对其老公的赠与，故新房属于夫妻的共同财产，离婚时，法院一般会将房屋的出资情况作为确定房产分割比例的参考因素之一，对于出资较多的一方法院通常会判决予以多分。
第三种：李女士的卖房款只作为新房购房款的一部分，购买新房时又添加了婚后的收入。此种情况属于混合出资购房，不管新房登记在李女士名下还是夫妻双方名下，司法实践大多认定为夫妻共同财产。离婚时，法院一般不会机械地将该房屋进行平均分割，通常会以卖房款在新房价款中所在的比例以及购房时双方对购置新房出资所做的贡献等情况作为参考因素，对于出资较多的一方法院通常也会判决予以多分。
情形三：张先生在婚前全款购买了一套房子，为了表示对妻子的爱意，婚后在房本上加上了妻子的名字。
分析：张先生在婚前房产中加上妻子的名字，司法实践中，一般视为对妻子的自愿赠与行为，据此认定房子为夫妻共同财产。但此种情形下，虽然认定为夫妻共同财产，但法院通常不会按照一人一半的比例分割，会考虑双方对房产出资的多少、双方结婚的年限以及对家庭的贡献等多种因素确定分割比例。
结语
当婚姻走到尽头，财产分割往往成为双方最后的博弈。单就本文讨论的涉及婚前房产的情况，现实中就有各式各样的情形，本文选取的也仅仅是较为常见的三种情形，且每种情形中又是在多个限定条件下给出的分析。实务中，房产的处置方式、证据的留存情况等往往各不相同，财产性质的认定及分割往往需要具体案情具体分析。
在执业过程中，我们见过婚姻中遭遇背叛、离婚时还被男方分走一半陪嫁房的女方，也见过被女方用假意离婚转走全部财产的男方。法官是站在法律的角度，依靠证据来判案，当事人却往往希望法官站在道德的制高点作出判决，这是不现实的。判决书中当事人认为的不公正绝大多数都是因自己法律意识的淡薄留下的隐患。或是在处理财产时不了解其带来的法律后果，或是没有留存相应的证据，所有这些都为离婚时的财产分割埋下了“雷”。为了避免“踩雷“，建议在处理家庭重要财产时提前咨询律师，在律师的帮助下作出合适的处置方案。